Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше
Ипотека 51 0 4 мин

Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке – что лучше

В каких банках можно выбрать вид платежа по ипотеке?

Что такое дифференцированные платежи по ипотеке?

Каждый кредит при любой системе погашения складывается из 2 частей: суммы долга и процентной части. Дифференцированные (уменьшающиеся) платежи – это способ выплаты займа, при использовании которого вы оплачиваете тело кредита равными долями, а проценты начисляются на остаток долга. В первую четверть кредитного срока вам придется делать наиболее большие платежи, а в дальнейшем сумма ежемесячных взносов будет уменьшаться.

Немногие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами. Это связано с тем, что в таком случае вы сразу начинаете погашать сумму займа. Для банка такая ситуация невыгодна, потому что именно проценты считаются основным источником его дохода. В случае досрочного погашения заемщик сможет сэкономить значительную сумму средств. В более популярных банках, таких как Сбербанк, ВТБ, Открытие таких видов ипотеки нет.

Формула для расчета

Самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке можно по формулам.

Основной платеж – C = A/D, где:

  • С – ежемесячная сумма погашения тела кредита;
  • А – размер ипотечного займа;
  • D – срок ипотеки в месяцах.

Процентная часть рассчитывается по формуле – S=R*L/12, где:

  • S – начисленный процент;
  • R – остаток долга на данный месяц;
  • L – годовая процентная ставка по ипотеке.

R=A-(C*n), где n – количество выплаченных кредитных платежей.

Разбор на примере

Давайте рассчитаем дифференцированный платеж по ипотеке, если, например, решите взять 2 000 000 рублей под 12% годовых на 15 лет (или 180 месяцев). Основной платеж на погашение долга составит: 2 000 000/180 = 11 111,11 руб.

Теперь посчитаем, какую сумму необходимо вносить на счет ежемесячно:

Месяц Расчет Итоговая сумма в рублях
1 11111,11+(2000000-(11111,11*0))*0,12/12 31111,11
2 11111,11+(2000000-(11111,11*1))*0,12/12 31000
3 11111,11+(2000000-(11111,11*2))*0,12/12 30888,89
4 11111,11+(2000000-(11111,11*3))*0,12/12 30777,78
5 11111,11+(2000000-(11111,11*4))*0,12/12 30666,67
6 11111,11+(2000000-(11111,11*5))*0,12/12 30555,56

На сайтах банков, предоставляющий займы с дифференцированными платежами, можно найти специальный калькулятор и не считать все вручную.

Что означает аннуитетный платеж

При способе погашения аннуитетными платежами вы будете вносить равные суммы в течение всего срока кредитования. Стабильность – это прекрасно, но в первые месяцы большая часть платежа будет идти на оплату процентов. К концу срока ипотеки ситуация поменяется: основная сумма будет идти на оплату тела кредита.

Принцип равных ежемесячных платежей заключается в том, что первоначально вы вынуждены оплатить банку большую часть процентов, а лишь потом закрывать основной долг. Это особенно ощутимо, если вы решите досрочное погасить ипотеку.

Формула для расчета

Размер аннуитетного платежа рассчитывается по сложной формуле: Мп = Сз*(Мпс/(1 – (1 + Мпс²))

В этой формуле:

  • Мп – размер ежемесячного платежа по ипотеке;
  • Сз – сумма кредита;
  • Мпс – процентная ставка в месяц;
  • Ск – срок ипотеки в месяцах.

Разбор на примере

Расчет равных платежей довольно сложен, поэтому разберем его на примере. Возьмем следующие параметры:

  • сумма ипотеки – 2 000 000 рублей;
  • процентная ставка – 12% годовых;
  • срок – 15 лет.

Мпс = 12/100/12 = 0,01%.

Расчет аннуитетного платежа в таком случае выглядит следующим образом:

2 000 000*(0,01/(1-(1+0,01)-24)=24003,36 руб.

Именно столько денег придется вносить на счет банка каждый месяц.

Соотношение процентной части и основного долга в первые 5 месяцев можно посмотреть в таблице:

Ежемесячный платеж Проценты Основной долг
24003,36 20000 4003,36
24003,36 19959,97 4043,39
24003,36 19919,53 4083,83
24003,36 19878,69 4124,67
24003,36 19837,65 4165,91

Какой тип платежа выгоднее?

Что все-таки выгоднее: аннуитетные или дифференцированные платежи? Для ипотеки на 2 000 000 р. под 12% годовых на 15 лет при погашении аннуитетными платежами переплата составит 2 320 605 рублей, а дифференцированными – 1 810 000 рублей. На первый взгляд, выгода очевидна. Разница в стоимости кредитов составляет 510 605 рублей.

Однако нужно подумать, стоит ли платить такие большие первоначальные платежи? Доход может резко снизиться, и тогда выплата кредита станет острой проблемой. Такой же начальный ежемесячный платеж как при аннуитетном способе погашения возможен только в том случае, если существенно увеличить срок ипотеки. К тому же займы с дифференцированными платежами готовы предложить лишь несколько банков, к примеру, Россельхозбанк и Газпромбанк.

Отзывы о получении ипотеки

Валентина Тарасова:

Отзыв клиента о платежах

Ольга Букатова:

“Я взяла ипотеку в Сбербанке. Чтобы не запутаться в платежах, часто обращаюсь за консультацией к специалистам. Предпочитаю ходить к менеджеру центра ипотечного кредитования в г. Хабаровск – Капошко Ирине Петровне. Хочу выразить ей свою благодарность за доступные объяснения. Она всегда доброжелательна и не оставит без ответа”.

Курбатова Екатерина:

Отзыв2 клиента о платежах

Вячеслав Доманов:

“Хочу выразить свои эмоции от посещения ВТБ24 в г. Казань. В ипотечный отдел приходилось обращаться несколько раз. Девушки быстро реагировали на мои запросы и давали все разъяснения. После закрытия ипотеки закладную выдали через несколько дней”.

5 февраля 2021

Добавить отзыв

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *