Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать: мнения экспертов и отзывы

В каких банках можно выгодно взять ипотеку?

Что нужно учитывать перед оформлением ипотеки

Собираясь приобрести квартиру в ипотеку в 2018 году, вы должны обязательно рассчитать свои финансовые возможности, причем не только на текущий момент, но и на будущее.

Рассмотрим, какие моменты необходимо учитывать при оформлении ипотеки:

• Срок кредитования. Он влияет на размер платежа, и думать о сроке надо еще до момента оформления кредита. Лучше оформить ипотеку на максимальный срок, но с возможностью делать частичное досрочное погашение в любой момент.
• Необходимость страхования. Недвижимость нужно страховать по рискам утраты или повреждения в силу закона. Страхование жизни оформляется по желанию, но отказ от него приведет к увеличению ставки на 1-2%.
• Ставка по кредиту. Она может существенно отличаться не только в разных банках, но и по разным программам. Например, в Промсвязьбанке ставка при полном комплекте документов начинается от 8,6%, а при оформлении ипотеки по двум документам — от 10,7%.
• Дополнительные затраты. Когда вы решили брать ипотеку, нужно учесть, что оплата страховок, оценки недвижимости, госпошлин или аренды ячейки производится отдельно. В некоторых банках есть комиссии за снижение ставки, рассмотрение заявки и т. д.
• Необходимость оформления залога. Приобретаемая недвижимость будет выступать обеспечением по кредиту. Без разрешения банка вы не сможете продать или сдать ее в аренду, для проведения перепланировки также надо писать соответствующее заявление.
• Акции банка. В Москве и некоторых других городах можно оформить ипотеку на покупку недвижимости у застройщиков-партнеров банка, ставки в этом случае будут снижены. Нередко в начале или в конце года банки также делают специальные предложения по ипотеке под низкий процент.

Сколько придется платить

На официальных сайтах большинства банков есть калькулятор ипотеки. С его помощью можно рассчитать примерный ежемесячный платеж.

Например, для проведения расчета в калькуляторе Сбербанка нужно указать:

• стоимость недвижимости;
• размер первого взноса;
• срок кредита.

Пример. При покупке готовой квартиры за 3,7 млн р. в ипотеку на 15 лет с первым взносом в 555 тыс. р. ежемесячный платеж составит 33 605 р., а ставка — 9,9%.

Взять ипотеку или накопить — что выбрать?

В вопросах того, что лучше — взять ипотеку или накопить, мнения экспертов совпадают. Если вам есть, где жить (без съема жилья), и вы умеете копить деньги, то зачем брать ипотеку? Лучше подождать 3-7 лет и приобрести жилье уже за собственные средства. Накопления в это время можно инвестировать во вклады и получать прибыль.

Пример. При ипотечном кредите в 3 000 000 р. на 10 лет под 9% ежемесячный платеж составит 38 003 р. В итоге вы переплатите 1 560 406 р. Вероятность, что жилье подражает за этот промежуток времени больше, чем на 50%, невелика. А если ежемесячно откладывать сумму, равную выплате по ипотеке, то 3 млн р. вы накопите уже за 6,5 лет.

Ситуация обстоит иначе, если вы арендуете жилье:

При аренде квартиры за 25 тыс. р. в месяц за 30 лет вы потратите на нее 9 млн р., и эти затраты не приведут к появлению у вас какой-либо собственности. Если же оформить ипотечный кредит на 3 млн р. со сроком в 30 лет под 9%, то переплата составит примерно 5 690 264 р., а ежемесячный платеж — 24 139 р. Хотя вы выплатите суммарно по ипотеке 8 690 264 р., но у вас уже появится собственная квартира, а если погашать кредит досрочно, то можно уменьшить переплату.

Как сэкономить на ипотеке

Переплачивать лишнее по кредиту никто не хочет. Вы можете существенно сэкономить, пользуясь следующими советами:

• Выбирайте банк, предлагающий минимальную ставку. При сроке кредитования в 10-30 лет даже снижение ставки на 0,5% может дать существенную экономию.
• Оформляйте ипотечный кредит в валюте, в которой получаете доход. Колебания курса валюты могут привести к существенному удорожанию валютной ипотеки, если вы получаете зарплату в рублях.
• Старайтесь брать ипотеку с фиксированной ставкой. Выгода от плавающей ставки ощущается только при снижении ключевой ставки ЦБ РФ, но иногда она увеличивается. Это может не только «съесть» всю выгоду от плавающей ставки, но и привести к удорожанию кредита.
• Покупайте ликвидное жилье по адекватным ценам. Весной и в начале лета недвижимость дешевеет, и покупать квартиру по «зимним» ценам в этот период не стоит. Нужно учитывать также и возможность быстро продать недвижимость в случае необходимости.

Преимущества и недостатки ипотеки

С помощью ипотеки можно приобрести жилье намного быстрее, чем если копить на него самостоятельно, и сократить затраты на арендные платежи.

Дополнительно стоит отметить следующие плюсы:

• Повышенная безопасность сделки. Банки заинтересованы в отсутствии дальнейших проблем с заложенной недвижимостью и стараются проверять юридическую чистоту приобретаемого жилья и/или проводить оценку надежности застройщика.
• Снижение инфляционных рисков. Откладывая деньги самостоятельно, есть риск, что из-за инфляции они будут обесцениваться слишком быстро.
• Возможность вернуть часть переплаты с помощью имущественных вычетов. При ипотеке имущественный вычет по приобретенному жилью составит 2 млн р., а по уплаченным процентам — еще 3 млн р. Это позволит не платить или вернуть до 650 тыс. р. налога на доходы физических лиц.

Есть у ипотеки и некоторые недостатки:

• Дополнительные расходы на страховку недвижимости от рисков утраты и повреждений.
• Риск утраты жилья из-за финансовых трудностей. Приобретаемая недвижимость выступает залогом, и в случае длительных неплатежей банк может изъять ее, а затем и продать. Но обычно с банком можно договориться о реструктуризации долга.
• Переплата по кредиту. Даже при невысокой ставке она может оказаться довольно существенной при длительном сроке ипотеки. Например, при кредите на 3 000 000 р. со сроком в 30 лет и ставкой в 8,6% общая переплата составит 5 381 214 р.
• Наличие обременения на жилье. Недвижимость будет в залоге у банка, и для его отчуждения (продажи, дарения) нужно получать специальное разрешение.

Кому выгодно оформлять ипотеку?

Приобретение жилья в ипотеку — ответственный шаг, и вы должны взвесить все за и против перед оформлением кредита.

Однозначно стоит оформлять ипотеку в следующих ситуациях:

• Перед вами остро стоит жилищная проблема, а сумма платежей по аренде сравнима с ежемесячным взносом по ипотеке.
• Вы получили выгодное предложение по приобретению недвижимости стоимостью ниже рыночной, и у вас есть большой первый взнос.
• Вы имеете право на государственную поддержку, которая сможет покрыть большую часть расходов по ипотеке.
• Вы рассчитываете заработать на ипотеке за счет повышения цен на недвижимость и уверены в этом.

Но даже в этих случаях нужно не забывать о рисках, связанных с ипотекой.

Оформлять долгосрочный кредит на покупку жилья стоит только при наличии стабильного дохода и желании жить в выбранном городе хотя бы до окончания выплат по ипотеке.

Отзывы о получении ипотеки

Геттингер Ольга:

Буркин Андрей:

«После свадьбы мы около года снимали квартиру, но посчитали расходы и решили, что выгоднее оформить ипотеку. На первый взнос накопили довольно быстро и отправили заявку через Тинькофф Банк. Очень порадовало обслуживание. Менеджер на всех этапах помогал с документами, выбором наиболее выгодного варианта кредитования и консультировал по дальнейшим шагам. В отделение нам потребовалось сходить только 1 раз — перед сделкой. Отличный сервис и условия кредитования».

Добролюбова Екатерина:

Муравлев Алексей:

«Недавно увидел рекламу от застройщика нового дома. Денег своих не хватало, нужна была ипотека. Из предложенных застройщиком банком я выбрал ВТБ. Заявку одобрили быстро, и документов от меня понадобилось минимум, т. к. я получаю зарплату на карту этого банка. Заключение договора и сама сделка прошли без проблем. Теперь я жду, когда достроят дом, и, надеюсь, что дальше проблем с ипотекой не будет».