Вся правда и мифы об ипотеке + рекомендации по получению и мнения экспертов

Ипотека — это дорого

Процентные ставки по ипотеке за несколько последних лет снизились до уровня 8,5-9,5%, и она перестала быть «дорогим удовольствием». Ставка может быть снижена до 7% при покупке квартиры на этапе строительства у застройщика-партнера или до 6% при участии в госпрограмме для семей с детьми.

Часто ипотека оказывается дешевле, чем аренда жилья.

Пример. При покупке квартиры в ипотеку на 7 лет стоимостью 3,6 млн р. с первым взносом в 600 тыс. р. и ставкой 9% ежемесячный платеж составит 48 267 р., а общая переплата — 1 054 508 р. За аналогичный срок аренды жилья по 17 тыс. р. в месяц вы заплатите 1 428 000 р., но никакой собственности не приобретете.

Нельзя подавать заявку в несколько банков

Отправив заявку на ипотеку сразу в несколько банков, можно получить индивидуальные предложения, сравнить их и выбрать наиболее выгодное. Даже если при рассмотрении заявки сотрудники увидят, что ипотека уже была одобрена банком-конкурентом, ничего плохого не произойдет.

Банки сообщают в бюро кредитных историй об одобрении заявок. Эта информация фиксируется и хранится в течение срока действия положительного решения (90-120 дней). Если за отведенное время сведения о выдаче кредита от банка не поступят, то заявка аннулируется.

Нужно вносить только ежемесячный платеж

В ежемесячный платеж включается часть суммы основного долга и начисленные проценты. Если вы думаете, что у вас не возникнет дополнительных расходов при оформлении и обслуживании ипотечного кредита, то вы заблуждаетесь.

Рассмотрим основные виды доп. расходов, связанных с получением ипотеки:

• Оценка недвижимости. Перед согласованием объекта залога банк просит представить отчет о его оценке, подготовленный специализированной компанией. Ее услуги вы оплачиваете отдельно.
• Страхование. В течение всего срока действия кредитного договора недвижимость нужно страховать по рискам утраты или повреждения, также вы можете оформить полисы страхования жизни, здоровья и/или риска утраты прав собственности. Приобрести и оплатить страховку первый раз придется перед подписанием кредитного договора, а в дальнейшем каждый год ее нужно продлевать.
• Госпошлины. За регистрацию сделки и залога недвижимости в пользу банка в Росреестре вам придется заплатить. Впрочем, это один из самых небольших расходов.
• Аренда ячейки или выдача аккредитива. В некоторых банках при оформлении ипотеки эти услуги могут предоставляться бесплатно.

Нужно не забывать, что в большинстве случаев потребуется внести первоначальный взнос минимум в 10—20% от стоимости покупаемой недвижимости. Если вы решите взять ипотечный кредит без первого взноса, то ставка по нему будет выше. Кроме того, этот вид программ есть не во всех банках.

Пропустил платеж — распрощайся с жильём

Законодательство защищает права заемщика. Если вы задержали платеж, то нужно заплатить штрафы и пени в соответствии с условиями договора. Но за однократное нарушение никто отбирать квартиру у вас не будет. Изъять залог можно исключительно в судебном порядке и только при наличии грубых и неоднократных нарушений.

Сами банки также предпочитают найти иные выходы из проблемной ситуации. Для них проще пойти на реструктуризацию долга, чем тратить деньги и время на судебные разбирательства, изъятие жилья и его реализацию.

Также прочитайте: Реструктуризация ипотеки в ВТБ для физических лиц: условия, подача заявления и отзывы

Банк может потребовать вернуть ипотеку досрочно

Российские законы не позволяют банкам требовать возврата долга в любое время. К кредитному договору прилагается график платежей. В соответствии с ним вы должны вносить денежные средства в счет погашения задолженности. Если вы не нарушаете своих обязательств, то банк не имеет права потребовать погасить долг досрочно.

Более того, банки заинтересованы, чтобы вы выплачивали кредит как можно дольше. Проценты за пользование заемными средствами начисляются ежедневно. Чем быстрее вы вернете долг, тем меньше заработает банк, а поиски нового заемщика также потребуют расходов.

Банки специально завышают ставки

Если сравнить значения ставок по ипотечным кредитам в России, Европе и США, то легко увидеть, что в нашей стране они в 2 и более раз выше. Но это объясняется стоимостью привлечения денежных средств для самого банка, а никак не попытками заработать любой ценой.

Рассмотрим, что влияет на ставку по ипотеке:

• Уровень инфляции. В России она заметно выше, чем в странах Западной Европы или США.
• Ключевая ставка. В РФ она превышает значение, установленное для аналогичных параметров в западных странах.
• Стоимость привлечения кредитных ресурсов. Основной источник фондирования для российских банков — вклады населения, а проценты по ним вслед за ключевой ставкой и инфляцией также пошли вверх.
• Уровень рисков. Доходы российских заемщиков менее стабильны, чем у людей, живущих в Европе или США, а значит, банк вынужден покрывать свои риски за счет добросовестных клиентов.

У вас нет прав на квартиру

Существует ошибочное мнение, что при покупке жилья в ипотеку все права на него вы получите только после выплаты кредита. На самом деле недвижимость переходит в вашу собственность сразу после регистрации сделки в Росреестре и передачи банком денежных средств продавцу. Это подтверждается и выпиской из ЕГРН.

Однако залог жилья в пользу банка обязывает вас согласовывать с ним следующие действия:

• сдачу недвижимости в аренду;
• регистрацию в квартире посторонних лиц (не являющихся членами вашей семьи);
• проведение перепланировки;
• отчуждение недвижимости (продажу, дарение и т. д.).

При этом вы можете делать в квартире ремонт, прописывать в ней членов семьи. Получить разрешение на сдачу недвижимости в аренду или проведение перепланировки обычно не составляет большого труда.

Досрочное погашение — причина отказа в следующем кредите

Заявления некоторых «экспертов» о том, что досрочное погашение ипотеки может привести к отказу в следующем кредите, не соответствует действительности. Конечно, банкам хотелось бы получать проценты от надежного заемщика долгие годы, но при принятии решения о выдаче кредита его сотрудников больше интересует ваш уровень дохода и платежеспособность.

Иногда наличие досрочно погашенных крупных кредитов, наоборот, может положительно повлиять на одобрение заявки. Ведь вы уже подтвердили свою платежеспособность.

Если вы становитесь банкротом, ипотеку можно не возвращать

Нельзя объявить себя банкротом в отношении нескольких кредиторов, а перед остальными продолжить исполнять обязательства в соответствии с договорами. На ипотечное жилье также не распространяются нормы Гражданского Кодекса, запрещающие обращать взыскание на единственное жилье.

Если вы объявите себя банкротом, то ипотечная квартира будет включена в конкурсную массу. Назначенный судом финансовый управляющий оценит ее и выставит на открытые торги. Вырученные средства пойдут на погашение задолженности как перед банком, выдавшем ипотеку, так и перед другими кредиторами. Объявлять себя банкротом при наличии ипотеки стоит, если вы готовы расстаться с заложенной недвижимостью.

Рекомендации для наших читателей

Мнения экспертов об ипотеке расходятся. Но все соглашаются, что для большинства жителей РФ — это единственный вариант приобрести в разумные сроки собственное жилье.

Следующие советы помогут вам получить ипотечный кредит на выгодных условиях и обойти подводные камни:

• Не стоит оформлять ипотеку в иностранной валюте. Даже если на текущий момент вы получаете доход в валюте кредита, со временем ситуация может измениться, и вы можете начать получать зарплату уже в рублях. А изменения курса предсказать практически невозможно.
• Лучше всего брать ипотеку на срок до 10 лет. Банки могут предоставить кредит и на 20-30 лет. Ежемесячный платеж при этом будет меньше, но общая переплата значительно возрастет.
• Не стоит оформлять ипотеку на длительный срок в надежде погасить ее досрочно, «свободным» деньгам всегда находится применение. По статистике лишь 10% заемщиков выплачивают ипотечный кредит досрочно.
• Берите ипотеку только с фиксированной ставкой. При плавающей ставке есть большой риск ее роста, а значит, и увеличения ежемесячных платежей.
• Сравнивайте условия разных банков перед оформлением ипотеки. Потратив некоторое время, вы можете существенно сэкономить.
• Создайте подушку безопасности. Она должна быть в размере не менее 3-6-месячного дохода вашей семьи. Непредвиденные ситуации случаются в самый неподходящий момент, и наличие резервов поможет спокойно пережить сложный период.
• Учитывайте доп. расходы при оформлении ипотеки. Нужно не забывать, что ремонт тоже потребует существенных затрат.
• Рассчитывайте свои доходы. Платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 40% от доходов вашей семьи, а лучше, чтобы они были не более 25%. В противном случае стоит задуматься о приобретении более дешевой недвижимости или отложить ипотеку до лучших времен.
• Оцените постоянность своих доходов. Если вы работаете в крупной государственной корпорации, то вероятность потери работы по независящим от вас причинам явно будет ниже, чем в небольшой фирме. Но стоит учитывать и другие факторы, такие как востребованность вашей специальности на рынке труда и т. д.
• Оформляйте страхование жизни и здоровья. Стоимость полисов при ипотечном кредите довольно разумная, а в случае несчастья у вас или ваших родственников не будет лишних проблем с погашением долга.
• Внимательно подходите к выбору жилья для покупки. Например, квартира в старой многоэтажке может резко упасть в цене, или ее может оказаться почти нереально продать при необходимости улучшения жилищных условий. Не стоит оформлять ипотеку на жилье в городе, где вы планируете жить меньше 5 лет.